降低住宅业务比重 房企不再是“单纯的开发商”

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降低住宅企业的比例，房屋企业不再是“简单的开发商”

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从房地产企业逐渐公布的年报中可以看出，其主要的房地产业务普遍平庸。房企正坚定地寻找新的利润增长点，海洋地产董事会一直在考虑更名，不再将自己视为房地产公司。随着行业洗牌的加速，这一趋势将成为主要现象。

本报记者戚三联北京报道

“许多人愿意简单地做住宅开发业务，但这一业务的黄金时代已经过去。不管它是否被承认，它必须被接受。自2014年以来，住宅开发业务经历了一个质的转折。”远洋地产董事长兼首席执行官李明在业绩会议上表示。

一个值得注意的数据是，2015年，住宅开发的比例从过去的90%下降到60%，其他业务的比例上升到40%，未来将达到60%。

这不再是一个案例。房地产企业发布的2015年年报逐渐披露，开发商对住宅业务的担忧转向其他领域。

亮点少的住宅性能报告

“这个住宅片的性能报告实在找不到亮点。”一个品牌开发商向《21世纪经济报道》记者抱怨道。

以中海地产为例，2015年进一步降低管理和营销费用时，毛利率仅为20.6%(营销费用绝对值下降35%，管理费用绝对值下降16%)。

李明说:“有一件事需要注意。中远今年的毛利率与去年基本持平，是在全行业毛利率普遍下降，中远核心净利润率上升的背景下实现的，这在今年的行业中也是非常少见的。我们保持了稳定的毛利率，销售毛利率也略有上升。我相信结构调整后，远洋运输的毛利率将会大幅增加。”

不仅中远地产利润率低，其他房地产企业也表现不佳。最近，标准普尔宣布，根据敏捷的利润预警，由于2015年利润率下降，公司的信用状况明显减弱。

标准普尔表示，随着公司继续清理库存，2016年敏捷的利润率仍将面临压力。敏捷的毛利率从2015年上半年的29.6%下降到2015年下半年的22%，部分原因是其在几个疲软市场(如常州和长沙)的销售额下降。尽管平均售价在2016年已经回升，但由于大量敏捷项目位于供过于求的三、四线城市，预计公司的利润率在2016年不会大幅提高。

包括海洋地产和雅居乐地产等企业在内，利润率主要受到之前规划的三、四线城市高库存战略的影响。一些较早调整战略布局的企业已经开始改善。

例如，华润置地在一线和二线城市的市场地位得到提升，其在深圳市场的低成本土地储备应有助于该公司在2016-2017年保持良好的利润率。根据业绩报告，该公司已经调整了土地储备结构，89%的合同销售来自一线和二线城市。因此，在房地产行业利润率下降的背景下，其毛利率在2015年上升至31.2%，高于2014年的30.5%。管理层计划在2016年将合同销售目标提高13%，达到人民币960亿元。2016年，该公司拥有2000多亿元的可售房产，只要销售率达到47%，这个目标是可以实现的。

降低住宅业务的比重

开发商已经清楚地看到了住宅业务萎缩带来的业绩压力，逐步降低住宅业务的比重，寻找新的利润增长点已经成为开发商的主要战略方向。

远洋运输的表现传达的另一个信息是，中远房地产也在考虑更名该公司。李明说，董事会提出公司更名是出于反映公司业务结构的考虑。目前，中远集团的业务结构除了住宅房地产开发外，还将投资于房地产控股、房地产基金、客户服务等领域。单一的结构将逐渐成为一个有限的和多样化的商业结构。目前的公司名称与业务和市场不太一致。

李明说，很多人都愿意简单地做住宅开发生意，但是这个生意的黄金时代已经过去了。不管你承认与否，你都必须接受它。自2014年以来，住宅开发业务经历了一个质的转折。一两年来，中远集团加大了对投资物业的投资，在房地产基金、物业管理、养老产业、医疗服务、工业园区等领域进行了一系列探索。，只是为了适应未来产业多元化的趋势。

最近，中国金茂发布了其2015年度业绩。报告期内，其年收入为221.1亿港元，较2014年下降25%；归属于公司所有者的利润为37.89亿港元，同比下降28%。此外，统计显示，2015年中国金茂整体销售毛利率为39%，与上年持平。据行业分析人士称，近年来，发展迅速的中国金茂的销售业绩大幅上升，同时净利润也出现下降。其中，公司规模扩张过快，产品线过于依赖高端项目，需要引起企业的重视。

早在去年10月，房星地产就正式宣布更名为“中国金茂控股集团有限公司”，这是公司战略调整的背后。中国金茂将从传统的房地产开发商转变为城市运营商，并提出从“两轮驱动”到“两轮两翼”的升级方案。在原有“销售+控股”战略的基础上，金茂将加入“金融+服务”两大元素，支持其城市发展和经营业务。

金科房地产最近宣布，将从房地产开发商向综合服务提供商转变，从重资产向轻资产转变。为100万业主提供生活服务和商务服务系统。虽然仍有1800万平方米的土地储备，但金科的综合社区服务收入增长迅速。未来，他们的轻资产将占50%以上，而目前许多开发商的轻重比为2:8。

开发商的这一变化得到了资本市场和评级机构的认可。例如，标准普尔认为华润置地的投资物业组合应该继续提供不断增长的经常性收入来源。尽管公司面临着充满挑战的环境和大量的待售项目，但它相信其执行能力将保持强劲。在标准普尔确定的基准情景中，预计该公司2016年的经常性净收入将达到43亿港元，利率为0.9倍，这被认为是一个相对较高的水平。2015年，公司租金内生增长率仍达到16%，2015年前开业的商场入住率保持在90%以上或提高到这一水平，但无锡和上海时代广场的商场因装修原因未能达到上述入住率。

李明还表示，凭借审慎的战略部署，集团已适当提高了投资物业的比例，商业地产已进入收获期。管理层相信投资物业将为本集团带来丰厚回报。未来五年，集团的房地产投资计划将主要集中在北京、上海、深圳、杭州和天津等一线和二线城市。预计到2020年，优质商业地产投资将为集团带来40亿元的租金收入。(编辑罗微)